Half februari ging Menno Schapendonk in gesprek met Vastgoedmarkt. Het ging onder andere over doelgroepen, houtbouw en verticale integratie. Lees het artikel hieronder.
Van een echte politieke partij kwam het nooit, maar met haar grote billboard langs de A4 trekt de Utrechtse woningbouwontwikkelaar Sustay zeker in deze tijd het nodige bekijks. Volgens directeur Menno Schapendonk is verdere verticale ketenintegratie een oplossingsrichting in de strijd tegen het tekort aan betaalbare huurwoningen
Toen compagnons Menno Schapendonk en Frank Pieper met Sustay begin 2018 de Partij voor de Middenhuur – lijst 17- lanceerden in de aanloop naar de Utrechtse gemeenteraadsverkiezingen in dat jaar, stond de telefoon een paar dagen roodgloeiend. ‘Veel media natuurlijk, maar bijvoorbeeld ook een institutionele belegger die zich afvroeg of wij het echt serieus meenden, want ze konden zich als commerciële partij niet binden aan een politieke organisatie’, vertelt directeur Menno Schapendonk.
Utrechtse gemeenteraad
Risicodragend ontwikkelen
Om de daad bij het woord te voegen begon Sustay zelf, in samenspraak met diverse gemeenten, risicodragend dergelijke woningen te ontwikkelen waarbij beleggers naderhand aansloten om deze af te nemen. ‘Dat doen we in principe landelijk, maar de realiteit is ook dat we – inmiddels – met slechts 12 mensen zijn. We acteren overwegend veel in Midden-Nederland, maar zijn daarnaast ook behoorlijk actief in steden als Den Haag, Leiden en Rotterdam.’
‘Gaandeweg werd ons ook duidelijk dat wat wij doen een druppel op een gloeiende plaat is. Op een gegeven moment stonden we met 700 betaalbare huurwoningen op jaarbasis op plaats zes in het lijstje met partijen die dat jaar in Nederland het meest actief waren. Het is tekenend dat de grote Nederlandse partijen ook toen al nauwelijks meer in de huursector ontwikkelden en realiseerden dan een ondernemend mkb-bedrijf als Sustay.’
Terugkeer VROM?
‘Desondanks waren wij in 2018 ook betrokken bij de ontwikkeling van het Biedboek Middenhuur voor de Stad Utrecht. Dat was het moment om aandacht te vragen voor wat wij al jaren signaleren, namelijk dat er veel te weinig middenhuur wordt ontwikkeld en gerealiseerd, zeker in combinatie met sociale huur. Dit terwijl media en beleidsstukken al jaren de enorme behoefte hieraan erkennen.’
Dat het probleem nu ook breder wordt onderkend en dat er zelfs een pleidooi lijkt te zijn om het ministerie van VROM nieuw leven in te blazen in de strijd tegen de woningnood neemt hij ter kennisgeving aan. ‘Ik denk niet dat dat gaat gebeuren. Vanuit het rijk liggen er al woondeals. In Utrecht gaat het dan om 100.000 woningen tot 2040. Maar meer dan de helft daarvan moet nog worden ingevuld. De provincies hebben bij die deals het gezag, maar de verantwoordelijkheid is lokaal belegd bij gemeenten. Omdat die niet allemaal het grotere belang erkennen en het samen eens moeten worden, krijg je dit moeilijk voor elkaar. Provincies moeten de regierol die ze ook gewoon mogen nemen eindelijk weer eens gaan terugpakken.’
“Gaandeweg werd ons ook duidelijk dat wat wij doen een druppel op een gloeiende plaat is. Op een gegeven moment stonden we met 700 betaalbare huurwoningen op jaarbasis op plaats zes in het lijstje met partijen die dat jaar in Nederland het meest actief waren. Het is tekenend dat de grote Nederlandse partijen ook toen al nauwelijks meer in de huursector ontwikkelden en realiseerden dan een ondernemend mkb-bedrijf als Sustay.”
Menno Schapendonk
Opvangen missers
Dat er überhaupt niets meer te verdienen valt met middenhuur, zoals sommige beleggers beweren, gaat er bij Schapendonk niet in. ‘Wij zijn nog elke dag met die partijen in gesprek. Natuurlijk is het heel uitdagend, vandaar dat je er ook ondernemend naar moet kunnen blijven kijken. ‘De ‘nationale’ ontwikkelaars rekenen met een rendement van 20 procent, want anders hoeven ze bij hun aandeelhouders niet aan te komen. Wij doen het met de helft. Het is zaak dat je de hele tijd denkt in het bredere belang. En het kwalitatieve product in combinatie met de grondkosten, de bouwkosten, de ontwikkelkosten en de rendementen voor alle betrokkenen, zoals grondeigenaar, ontwikkelaar, bouwer en ontwikkelaar, moeten allemaal kloppen. Het zijn communicerende vaten en daarmee dus een uitdagend totaalplaatje.’
Animo seniorenwoningen
Ook helpt het volgens Schapendonk om goed naar de plek zelf te kijken en dan in die behoefte te voorzien. ‘Wij merken dat er op veel plekken steeds meer animo voor seniorenwoningen is. In goed overleg met gemeenten wijzen we woningen dan ook voor die doelgroep toe. Het specifiek bouwen voor doelgroepen werkt volgens mij beter dan dat we nu weer massaal grondgebonden eengezinswoningen gaan bouwen, alleen dan kleiner en efficiënter. Dat is té algemeen. Ouderen willen best verhuizen als er een goed alternatief is in de nabije omgeving. In die zin hechten wij ook waarde aan het bij de toewijzing van huurwoningen verlenen van voorrang aan eigen inwoners. Recent nog waren twee projecten van ons voor die doelgroep massaal overtekend.
Op dit moment heeft Sustay voor de komende jaren zo’n 15 projecten in de pijplijn, goed voor 1.700 tot 1.800 woningen. Allemaal in de categorie 750 euro tot 1.000 euro huur. ‘Als we een aantal vergevorderde gesprekken meenemen zijn het er binnen vijf jaar nog een paar duizend meer’, aldus Schapendonk. De behoorlijke werkvoorraad middenhuur is volgens hem te danken aan feit dat Sustay de taal spreekt van zowel woningzoekenden, overheden, bouwers én beleggers. ‘Maar het is vooral belangrijk dat we aan tafel zitten met wethouders die er écht voor willen gaan.’
Middenhuur akkoorden
Hij is sceptisch over de akkoorden die recent en iets verder terug zijn gesloten door onder meer gemeente Amsterdam en gemeente Utrecht met beleggers om tot meer betaalbare middenhuur te komen. ‘Ik vind het over het algemeen altijd Provada-achtige overeenkomsten. Het levert vooral een mooi fotomoment op, terwijl de markt nog in beweging moet komen. Het is dus vooral windowdressing. Bij de akkoorden die nu zijn gesloten, zou je eigenlijk na een jaar of anderhalf nog eens terug moet kijken wat er daadwerkelijk is gerealiseerd. Dat geldt overigens ook voor de diverse coalitieakkoorden uit 2018. Is er iemand die zich nu nog afvraagt of weet welke beloften nu eigenlijk concreet worden waargemaakt?’
“Het levert vooral een mooi fotomoment op, terwijl de markt nog in beweging moet komen.”
Menno Schapendonk, SUSTAY | verantwoord wonen
Veel betaalbare middenhuur wordt bovendien gerealiseerd aan de bovenkant van de bandbreedte, die doorgaans wordt gehanteerd bij middenhuur, zo’n 1.000 euro. Ook Sustay levert in het laagste segment (750 – 850 euro) nauwelijks woningen. Mede door de momenteel dure grondposities en hoge bouwkosten, erkent Schapendonk. ‘Wij kiezen er dan liever niet voor om voor dat geld een woning van 40 m2 aan te bieden, in plaats van de veelal gewenste woning van circa 80 m2. Echter, onder de 850 euro huur is zo’n laatste woning helaas nauwelijks meer te realiseren.’
Niet-uitponden
Met gemeenten maakt Sustay afspraken over de grootte en kwaliteit van de woningen. Dat daar ook afspraken bij horen over doelgroepen, toewijzing, aanvangshuur en een geruime periode van niet-uitponden, daar is hij helemaal voor. ‘Maar stel dat je overeenkomt om 15 jaar niet uit te ponden, dan doet dat wat met de taxatiewaarde van de woningen. Het wensenlijstje is vaak groot. Optimale grondwaarde, ondergronds parkeren, een nog hogere duurzaamheid, etc. Uiteindelijk heeft dit een prijsopdrijvend effect op de huren of een onhaalbare casus tot gevolg.
Het is dan ook van essentieel belang dat alle partijen genoegen nemen met een redelijk resultaat dat veelal niet maximaal kan zijn. Sustay komt er aan tafel bij gemeenten meestal al snel uit. Maar dat is tegelijkertijd onze zwakte. Bij tenders is het veelal namelijk lastig om je verhaal te doen, omdat er altijd partijen zijn die vooral op basis van prijs sneller aan tafel komen. Eerst een dialoogfase of beauty contest zou daarbij uitkomst bieden.’
Geloof in houtbouw
De duurzame component van de missie om betaalbaar wonen mogelijk te maken, wordt ingevuld door mee te gaan in wat er wordt gevraagd. ‘Dan heb je het onder andere over gasloos, nul op de meter en beng-woningen’, aldus Schapendonk. Daarnaast ontwikkelt Sustay in Leiden en Hilversum woningen in 2-D CLT, cross laminated timber. ‘Dat past nadrukkelijk in het toekomstbeeld dat wij voor ogen hebben: de helft van onze ontwikkelportefeuille bouwen in CLT, de helft van onze portefeuille ontwikkelen in combinatie met sociaal en nog meer inzetten op woningen voor doelgroepen zoals senioren.’
Hij ervaart in toenemende mate dat investeerders in houtbouw geloven. ‘Het materiaal op zich is niet goedkoper, maar de winst zit in het proces. Je kunt meer voorbereiden en uiteindelijk sneller op locatie bouwen. Er is in ons netwerk van partners al een aantal aannemers die het bouwen met hout aandurven en er net als bij conventionele bouw de juiste garanties op geven. Dat trekt ook beleggers en woningcorporaties langzamerhand over de streep.’
Verticale integratie
Sowieso gelooft hij nadrukkelijk in projecten en een toekomst waarbij de ontwikkelaar steeds meer zelf laat realiseren en ook belegt. Het verschil tussen ontwikkelaar, realisator en belegger zal wat hem betreft steeds meer vervagen. ‘Om een antwoord te vinden op de actuele en urgente woonbehoeften, is het veel gemakkelijker om regie te kunnen voeren op het gehele proces. Een dergelijke vorm van verticale integratie ligt voor ons voor de hand en is volop gaande. Zie ook voorbeelden als een Stebru die naast bouwen nu ook volop ontwikkelt. Of een BPD die naast ontwikkelen nu ook haar eigen huurwoningfonds is gestart. Wat is er beter dan als Sustay betaalbaar en duurzaam wonen aan te kunnen bieden aan woningzoekenden en overheden via een proces waarin zij zelf grip heeft op zowel ontwikkelen, realiseren als investeren?’
doelgroepen, houtbouw, interview, Journalistiek, media, Menno Schapendonk, middenhuur, Partij voor middenhuur, Provincie Utrecht, Robert Paling, Vastgoedmarkt, visie
