Skip links

Utrechtse Biedboek

middenhuur

In regio Utrecht is er een enorme behoefte aan middenhuur woningen. Daar zijn afspraken over gemaakt en gebundeld in het Utrechtse Biedboek Middenhuur.

Initiatief

De Provincie Utrecht heeft samen met 7 institutionele & 2 particuliere beleggers, ontwikkelaar Sustay en 3 woningcorporaties het biedboek middenhuur opgesteld en overhandigd aan de U16 gemeenten.

Doel

Het concreet realiseren van 7.000 middenhuur woningen in 2028 in de regio Utrecht. Middenhuur woningen komen na de sociale woningbouw en hebben een huur tot € 1.000,-.

Doelgroep

Een zeer grote groep mensen die nu in Nederland tussen wal en schip vallen. Mensen met vitale beroepen die niet kunnen of willen kopen en tevens niet in aanmerking komen voor sociale woningbouw.

In 2019 was het zover: a.s.r. Real Estate directeur Robbert van Dijk overhandigde het Utrechts Biedboek Middenhuur aan de Nieuwegeinse wethouder Hans Adriani, die Utrecht en vijftien omliggende gemeenten vertegenwoordigt (genaamd de U16). In dit biedboek staan onder meer toezeggingen over de minimale vloeroppervlakte, een maximale huurstijging, een exploitatietermijn van minimaal 15 jaar en een concreet bouwdoel van 7.000 nieuwe middenhuurwoningen in de provincie Utrecht tot 2028. Het initiatief en document kwamen tot stand door een unieke samenwerking van Provincie Utrecht, meerdere (institutionele) beleggers & woningcorporaties en middenhuur ontwikkelaar Sustay.

13
13
betrokken partijen
123
123
overheden & marktpartijen onderschreven
7000
7000
middenhuur woningen in 2028

De genoemde doelstellingen zijn onderdeel van de Utrechtse Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021, die op initiatief van de Provincie Utrecht tot stand kwam en door 123 Utrechtse overheden en marktpartijen, waaronder Sustay, is onderschreven. Destijds gedeputeerde Pim van den Berg zag het biedboek als een belangrijke basis om tot goede afspraken te komen waarmee de doelstelling om in de provincie Utrecht 7.000 nieuwe middenhuurwoningen te realiseren binnen handbereik komt.

“We komen uit een wereld waarin beleggers en gemeenten elkaar eigenlijk niet kennen. Laat staan dat er goede afspraken worden gemaakt over middenhuur. Dat is een gemiste kans, want institutionele beleggers hebben net als corporaties langetermijndoelstellingen. Ze zijn een waardevolle gesprekspartner.”

Hans Adriani
Hans Adriani
Wethouder Nieuwegein

Wat is er aan de hand? De provincie Utrecht heeft relatief weinig middeldure huurwoningen. Toch zijn steeds meer huishoudens aangewezen op deze vrije sector huurwoningen, iets waar Sustay zich al jaren hard voor maakt. Een hypotheek voor een koopwoning kunnen ze namelijk niet krijgen en ook voor sociale huur komen ze niet in aanmerking. Sustay en alle overige partijen achter het biedboek voelen zich medeverantwoordelijk voor het vinden van een oplossing voor deze groep mensen die tussen wal en schip raakt.

Naast het helpen van starters zal een groter aanbod van middenhuur woningen bijdragen aan de doorstroming op de huizenmarkt van bijvoorbeeld ouderen die een verhuiswens hebben en nu in een eengezinshuis wonen.

Voor ontwikkelaars en institutionele beleggers is het in de praktijk soms lastig om nieuwe woningen in het lage middenhuursegment aan te bieden, mede omdat het middenhuursegment geen fiscale stimuleringsmaatregel kent, zoals het koopsegment dat met de hypotheekrenteaftrek wel heeft. Daarom zijn naast Sustay tevens corporaties bij het biedboek aangehaakt die, wanneer het de markt niet lukt, toezeggingen willen doen over de bouw van middenhuurwoningen met een huurprijs tot € 850.

Het biedboek biedt de basis om tot goede afspraken over betaalbaarheid voor de doelgroep te komen, ook op lange termijn. Een institutionele belegger streeft geen hoge winsten na, maar een stabiel rendement op de lange termijn. Tegelijkertijd moet er wel een haalbare businesscase zijn. Soms is het daarom nodig dat gemeenten water bij de wijn doen, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere grondprijs.

“Er moet wel een haalbare businesscase zijn. Daarvoor is het soms ook nodig dat gemeenten water bij de wijn doen, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere grondprijs.”

Robbert van Dijk
Robbert van Dijk
Directeur a.s.r. real estate

“Het biedboek middenhuur biedt een kader voor het maken van afspraken tussen overheden en aanbieders van middenhuurwoningen. Om tot goede afspraken te komen, is het zaak dat ontwikkelaars als Sustay samen met een belegger eerder aan tafel komen als er sprake is van woningbouwplannen.”

Luuk Lentferink
Luuk Lentferink
Adviseur Stec Groep

Dat je met ontwikkelaars en beleggers wél tot afspraken kunt komen, illustreert de Nieuwegeinse wethouder Adriani aan de hand van de praktijk. Zo maakte hij met Sustay en a.s.r. real estate afspraken over het gericht toewijzing van middenhuurwoningen in het nieuw opgeleverde Sustay complex Van Reeshof aan 65-plussers, waarbij de aanvangshuur is gemaximaliseerd op € 900,-.

Van Dijk, Adriani en ook Sustay directeur Menno Schapendonk benadrukken dat het altijd maatwerk is en er per project moet worden gekeken hoe je doelstellingen rond middenhuur het beste kunt realiseren. Het biedboek biedt daarbij de helpende hand.

De groep verhuurders die het biedboek heeft opgesteld blijft in gesprek met gemeenten om tot verdere invulling van het afsprakenkader te komen. Om te beginnen bieden de verhuurders inzage in de rekenmethode die de basis is voor de totstandkoming van de huurprijzen.

Bij het Utrechts Biedboek Middenhuur zijn de volgende partijen aangesloten:

  • Institutionele beleggers Altera, Amvest, A.S.R. Real Estate, Bouwinvest, MN, Syntrus Achmea en Vesteda
  • Particuliere beleggers Daelmans Vastgoed en Wonam
  • Woningcorporaties Lekstede Wonen, Mitros en Portaal
  • Middenhuur ontwikkelaar Sustay

Het document werd opgesteld door de Stec Groep.

“Het is belangrijk dat wij in de basis erkennen dat ontwikkelaars een gezonde businesscase moeten maken en beleggers hun rendementen moeten halen. Beleggers moeten ook erkennen dat zij een maatschappelijke opgave realiseren. Samen streven we gezamenlijk doel na: 7.000 extra middenhuurwoningen in 2028.”

Hans Adriani
Hans Adriani
Wethouder Nieuwegein

De rode draad ‘afspraken maken kan!’ bewees Sustay al eerder met een Roadtrip Middenhuur voor U16 wethouders.

Meer weten over het Biedboek Middenhuur?

Interessante links Biedboek Middenhuur

Het Utrechts
Biedboek Middenhuur

Biedboek
1 jaar later

5 knelpunten
met middenhuur